Le fameux DPE qui classe (avec une méthode souvent déconnectée de la réalité) les logements est la base de la loi qui force les F et G à être rénovés si on veut pouvoir les louer.
Voir plus précisément: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043966496
Quand on regarde le centre de Paris ou des villes à gros patrimoine historique ou de certaines villes du sud, on se demande tout de suite comment peut-on rénover de telles constructions et parfois à quoi cela sert-il ? (Typiquement: quelle sera la véritable économie de passage en DPE C ou D d’un logement du centre ville de Nice, sachant la température ambiante ???).
Le décret d’application https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045536708 précise les EXCEPTIONS à l’obligation de rénovation, soit en d’autres mots la manière d’éviter ces rénovations souvent sans aucun intérêt économique, écologique ou pratique.
Concrètement, les bâtiments qui sont exclus de l’obligation de rénovation sont ceux pour lesquels les travaux de rénovation:
- Entraîneraient des modifications de l’état des parties extérieures ou des éléments d’architecture et de décoration de la construction, en contradiction avec les règles et prescriptions prévues pour :
« a) Les monuments historiques classés ou inscrits, les sites patrimoniaux remarquables ou les abords des monuments historiques mentionnés au livre VI du code du patrimoine ;
« b) L’immeuble ou ensemble architectural ayant reçu le label mentionné à l’article L. 650-1 du code du patrimoine ;
« c) Les sites inscrits ou classés mentionnés au chapitre Ier du titre IV du livre III du code de l’environnement ;
« d) Les constructions, en vertu des dispositions du règlement du plan d’occupation des sols applicable prises sur le fondement des articles L. 151-18 et L. 151-19 du code de l’urbanisme, et relatives à l’aspect extérieur des constructions et aux conditions d’alignement sur la voirie et de distance minimale par rapport à la limite séparative et l’aménagement de leurs abords, sous réserve du droit de surplomb pour une isolation thermique par l’extérieur prévu à l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation ; - Excéderaient 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel dans le domaine de l’immobilier
- Feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos couvert du bâtiment. Ce risque est justifié par une note argumentée rédigée par un homme de l’art, sous sa responsabilité
- Ne seraient pas conformes à toutes autres obligations relatives, notamment, au droit des sols, au droit de propriété, à la sécurité des biens et des personnes ou à l’aspect des façades et à leur implantation.
Outre les bâtiments historiques, inscrits au patrimoine etc.. qui logiquement ne passent pas sous les fourches caudines des khmers verts et de ceux qui les caressent dans le sens du poil pour des raisons électorales, les bâtiments qui courraient le risque d’être abimés (risque de pathologie du bâti), 2 des causes d’exception sont particulièrement intéressantes.
Droit des sols, droit de propriété, aspect des façades et implantation permettent d’échapper à la rénovation énergétique
L’avenir et les tribunaux diront si le droit des sols et le droit de propriétés évoqués ici peut être utilisé quand dans une copropriété, certains copropriétaires votent CONTRE les travaux de rénovation que voudraient faire d’autres copropriétaires qui louent leurs biens..
Si les travaux dépassent 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel dans le domaine de l’immobilier –> exception de rénovation
Là est la pépite qui permet d’échapper aux obligations de rénovation dans de nombreuses provinces .
Si les travaux de rénovation dépassent 50% de la valeur vénale du bien, on peut ne pas les faire.
Or les travaux de rénovation sont très chers. On estime qu’en moyenne, la rénovation d’un appartement coûte 38000 euros. On comprend sans problème qu’en province, dans les endroits où l’immobilier est sinistré et où il n’y a aucun intérêt économique à faire de la rénovation énergétique vu le prix des loyers, les travaux (qui ne sont pas moins chers qu’à Paris ou dans les villes où l’immobilier coûte cher) dépassent largement la moitié de la valeur vénale.
Faites donc rapidement calculer (par un notaire de préférence) la valeur vénale du bien (qui est la valeur marchande, qui en ce moment baisse dans les endroits sinistrés). Et ensuite faites faire des devis de rénovation énergétique –> vous n’aurez aucun mal à trouver plusieurs entreprises qui vous feront des devis dont l’ensemble dépassera les 50% de la valeur du bien ! Et ainsi, vous échapperez aux obligations de rénovation énergétique !