À compter du 1er janvier 2026, le diagnostic de performance énergétique va connaître une évolution technique aux effets très concrets pour des centaines de milliers de propriétaires. Le mode de calcul du DPE est modifié, avec un ajustement du coefficient de conversion de l’électricité, qui passe de 2,3 à 1,9. Derrière cette formule un peu abstraite, la conséquence est limpide : environ 850 000 logements chauffés à l’électricité vont gagner une ou deux classes énergétiques et sortir du statut de « passoire thermique », aujourd’hui associé aux étiquettes F et G.
Pourquoi le DPE pénalisait artificiellement l’électricité
Jusqu’à présent, le DPE reposait sur un biais largement dénoncé par les professionnels. L’électricité, pourtant peu émettrice de CO₂ en France et souvent performante sur le plan énergétique, était lourdement pénalisée par un coefficient de conversion élevé. Résultat : à consommation réelle identique, un logement chauffé à l’électricité pouvait afficher une note bien plus dégradée qu’un bien chauffé au gaz ou au fioul.
La réforme prévue en 2026 ne modifie pas la consommation réelle du logement. Il s’agit d’un ajustement purement mathématique du mode de calcul. En clair, le logement consomme autant qu’avant, mais le DPE le juge différemment. Cette correction était attendue depuis des années, tant elle créait des situations incohérentes, notamment pour des biens récents ou correctement isolés mais équipés de radiateurs électriques.
Une mise à jour automatique et gratuite du diagnostic
Autre point rarement mis en avant mais déterminant pour les particuliers : la mise à jour du DPE ne nécessite ni nouvelle visite ni frais supplémentaires. Les propriétaires concernés pourront actualiser leur diagnostic gratuitement, en ligne, via le site officiel de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe. Aucune intervention d’un diagnostiqueur n’est requise, ce qui évite à la fois des délais et des coûts souvent dissuasifs.
Concrètement, un logement aujourd’hui classé G ou F peut basculer en E, voire en D, uniquement par l’effet du nouveau coefficient. Ce détail administratif change pourtant tout sur le plan juridique, financier et patrimonial.
Location : le retour progressif de biens exclus du marché
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Ceux classés F suivront en 2028, puis les E en 2034. Cette trajectoire réglementaire, imposée par la loi, a retiré du marché locatif un volume important de biens, en particulier dans les grandes villes.
Avec la réforme du DPE, une partie de ces logements redevient mécaniquement louable. Des biens jusque-là exclus pourront revenir sur le marché sans travaux immédiats. Cette réintégration va mécaniquement augmenter l’offre locative, ce qui est loin d’être neutre dans un contexte de pénurie chronique de logements à louer.
Pour les bailleurs, le calendrier change. Un logement qui passe de G à E ou D gagne plusieurs années de sursis réglementaire. Cela permet d’étaler les travaux de rénovation énergétique dans le temps, plutôt que de les subir dans l’urgence sous la contrainte administrative.
Crédit immobilier : des dossiers soudainement finançables
En théorie, l’impact le plus spectaculaire concerne sans doute l’accès au crédit. Ces dernières années, les banques ont durci leurs critères sur les biens mal classés au DPE. Un logement F ou G est perçu comme difficilement revendable, donc risqué. En pratique, cela se traduisait par des refus de prêt, des exigences d’apport élevées ou des taux majorés. Et ceci d’autant plus, que l’Europe pousse à réformer le crédit en prenant de plus en plus en compte la valeur du bien par rapport aux capacités d’emprunt de l’emprunteur.
Avec un DPE amélioré, la logique bancaire change radicalement. Les établissements de crédit accepteraient, en théorie toujours, plus facilement de financer l’opération à 100 %, sans exiger systématiquement 10 à 20 % d’apport personnel. Les travaux ne sont plus imposés comme condition préalable, et les taux proposés redeviennent standards. À l’inverse, les passoires thermiques supportaient souvent une majoration de 0,1 à 0,2 point sur le taux d’intérêt.
Pour un même emprunteur et un même bien, un dossier peut ainsi passer d’un refus pur et simple à une acceptation sans réserve. C’est un basculement que seuls les particuliers ayant récemment tenté d’acheter une passoire thermique peuvent mesurer.
Prix de l’immobilier : une revalorisation inévitable ?
Ce gain en finançabilité et en liquidité a un revers prévisible : la hausse des prix. Un logement mieux classé se vend plus cher, tout simplement parce qu’il est plus facile à louer, à financer et à revendre.
Les données notariales sont sans ambiguïté. Selon une étude récente, des maisons de 90 à 110 m² classées A ou B se vendaient quasiment deux fois plus cher que des biens équivalents classés F ou G. Les simulations réalisées par les courtiers montrent que la hausse de valeur liée à l’amélioration du DPE n’est pas totalement compensée par de meilleures conditions de crédit. Mais il faut modérer ceci par les NOMBRES de bien en ventes et de ventes faites qui eux montrent aussi la réalité du marché.
Par ailleurs, dans beaucoup de régions, le coût des travaux est très élevé et augmente en permanence, avec un problème de disponibilité des artisans.
Travaux : ne pas confondre DPE et confort réel
La réforme du DPE ne doit pas faire oublier l’essentiel. Le diagnostic est un outil réglementaire, pas une facture d’énergie. Un logement qui gagne une classe sur le papier peut rester coûteux à chauffer dans la réalité, surtout s’il est équipé de convecteurs électriques anciens et mal régulés.
Avant d’acheter ou de louer, il reste indispensable d’examiner la qualité de l’isolation, des fenêtres et des émetteurs de chaleur. Les fameux « grille-pains » électriques, peu chers à l’achat mais extrêmement énergivores, restent un piège classique. Les travaux peuvent être engagés progressivement, en s’appuyant sur des dispositifs comme l’éco-PTZ ou les prêts verts proposés par certaines banques, mais ils ne disparaissent pas par magie avec un changement de lettre sur le DPE.
Une réforme technique aux effets très concrets
Ce nouvel ajustement du diagnostic de performance énergétique illustre parfaitement la manière dont une décision administrative, en apparence technique, peut bouleverser le marché immobilier. Location, prix, crédit, valeur patrimoniale : tout est impacté, sans que la consommation réelle d’énergie ne change.
Pour les particuliers, l’enjeu est clair. Il faut comprendre ce que dit réellement le DPE, ce qu’il permet légalement, et ce qu’il ne garantit absolument pas. Car derrière la lettre affichée sur le diagnostic, ce sont toujours les charges, le confort et la capacité de revente qui font la différence.