Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un passage obligé pour toute vente ou location de logement en France. Censé informer l’acquéreur ou le locataire sur la consommation énergétique réelle du bien, il joue aussi un rôle majeur dans la fixation du prix et dans la conformité légale du logement. Pourtant, il arrive qu’un DPE soit faux, approximatif ou bâclé ( 70 % des DPE erronés : un scandale sous-estimé ). Et les conséquences peuvent être lourdes : perte financière, contentieux, voire impossibilité de louer. Voici comment éviter un DPE erroné et quels recours exercer si cela vous arrive.
Comprendre ce qu’est un DPE erroné
Un DPE est considéré comme erroné lorsqu’il présente des informations qui ne reflètent pas la réalité énergétique du logement. Autrement dit, si la classe énergétique (de A à G) ou les consommations estimées ne correspondent pas à la performance réelle du bien. L’erreur peut provenir d’une mauvaise saisie, d’une méthode mal appliquée, ou d’un manque de rigueur du diagnostiqueur. Dans certains cas, elle peut même être volontaire, notamment lorsque certains propriétaires cherchent à dissimuler un logement énergivore.
Même si la plupart des professionnels travaillent sérieusement, les erreurs existent. Et depuis la réforme de 2021 qui a rendu le DPE opposable, ces fautes ne sont plus anodines : elles engagent la responsabilité du vendeur, du bailleur ou du diagnostiqueur.
Comment repérer un DPE potentiellement faux
Certains indices doivent alerter. Si vos factures d’électricité ou de gaz sont largement supérieures à ce qu’indique votre DPE, il y a probablement un problème. De même, si votre logement vous semble mal isolé alors qu’il affiche une note flatteuse (B ou C), une vérification s’impose.
Vous pouvez aussi contrôler la cohérence des données saisies : surface habitable, type de chauffage, isolation des murs, matériaux, ou encore système de ventilation. Toutes ces informations figurent dans le rapport DPE et peuvent être comparées avec la réalité de votre logement.
Pour vérifier leur conformité, saisissez le numéro de votre DPE sur le site officiel de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME. Cet outil permet de consulter les données déclarées et d’identifier d’éventuelles incohérences.
Autre point : si votre DPE a été réalisé entre le 1er juillet et le 15 octobre 2021, il peut être erroné à cause d’un bug dans la méthode de calcul utilisée à l’époque. L’État avait d’ailleurs suspendu temporairement les DPE pendant cette période.
Enfin, il est possible de réaliser une simulation gratuite via un outil en ligne ou auprès d’un professionnel indépendant. Si la différence dépasse deux classes énergétiques, cela confirme qu’un problème existe.
Pourquoi un DPE peut être faux
Plusieurs causes expliquent la multiplication des diagnostics contestables.
- Erreurs de saisie : une simple faute dans la surface ou dans le type de chauffage peut fausser tout le calcul.
- Analyse incomplète du logement : un diagnostiqueur pressé peut négliger certains éléments comme les travaux récents d’isolation ou les menuiseries performantes.
- Manque de qualification : certains professionnels ne respectent pas les exigences techniques. Avant toute intervention, vérifiez que le diagnostiqueur est bien certifié sur le site du ministère de la Transition écologique.
- Fraude volontaire : certains intervenants peu scrupuleux cherchent à améliorer artificiellement la note énergétique pour faciliter une vente ou une mise en location, alors même que le logement reste une passoire thermique.
Les conséquences d’un DPE erroné pour l’acheteur
Acheter un bien avec un DPE sous-évalué peut coûter cher. Si le logement consomme beaucoup plus que prévu, les factures explosent et la valeur de revente chute. Pire : un logement affiché “D” qui se révèle être “F” devient invendable à court terme sans travaux, car il est assimilé à une passoire énergétique.
L’impact juridique n’est pas négligeable non plus. Depuis la loi Climat et Résilience, les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, et ceux classés F le seront bientôt. Si vous avez acheté un bien présenté comme “E” mais qui se révèle “G”, vous vous retrouvez propriétaire d’un bien impossible à louer.
Que faire si vous découvrez un DPE erroné après achat
La première étape consiste à faire réaliser un nouveau DPE par un diagnostiqueur indépendant. Si les résultats diffèrent de manière significative, cela constitue une preuve. Vous pouvez ensuite engager un recours contre le vendeur ou son intermédiaire (agent immobilier, notaire).
Il est fortement conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier. Selon les cas, la procédure peut conduire à une annulation de la vente, à une réduction du prix, ou à une indemnisation pour le préjudice subi.
Vous pouvez également signaler le diagnostiqueur à la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) et saisir le tribunal judiciaire.
DPE erroné en location : quels droits pour le locataire
Si vous êtes locataire et que le DPE fourni par votre bailleur vous paraît faux, vous pouvez demander une contre-expertise. Celle-ci est généralement à vos frais, mais elle peut être utile pour prouver la non-conformité. Si la nouvelle note est moins bonne, vous pouvez saisir la justice pour demander une réduction de loyer, des dommages et intérêts, ou même la résiliation du bail si la tromperie est avérée.
Un DPE erroné peut aussi avoir des conséquences sur votre confort quotidien : surchauffe, parois froides, humidité, condensation. Tous ces signes doivent vous alerter.
Les sanctions en cas de faux DPE
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. Cela signifie que toute erreur engage juridiquement son auteur et le propriétaire qui s’en est servi.
Le juge peut désormais :
- Obliger le vendeur ou le bailleur à financer des travaux de rénovation pour atteindre la performance annoncée.
- Condamner le diagnostiqueur fautif à prendre en charge tout ou partie du coût des travaux.
- Annuler la vente ou le bail, avec restitution du prix ou du dépôt de garantie.
- Imposer des dommages et intérêts ou des amendes pour tromperie ou négligence.
En clair, un DPE mal fait n’est plus un simple “papier administratif”. Il a aujourd’hui une valeur contractuelle, et ses erreurs peuvent coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Comment se prémunir contre un DPE erroné
Avant toute transaction, vérifiez toujours l’identité et la certification du diagnostiqueur. Un professionnel fiable doit pouvoir présenter une attestation de compétence valide et être assuré pour sa responsabilité civile professionnelle.
Évitez les DPE à prix cassés proposés en ligne : beaucoup sont réalisés à la va-vite, sans visite complète du bien.
Enfin, si vous vendez ou achetez un logement ancien, envisagez un audit énergétique complet. Cette étude, désormais obligatoire pour les logements classés E, F ou G, est beaucoup plus précise qu’un DPE et permet d’éviter toute mauvaise surprise.
En conclusion
Le DPE n’est pas un simple formulaire : c’est un document à valeur légale qui engage la responsabilité de tous les acteurs de la vente ou de la location. Un diagnostic bâclé ou frauduleux peut coûter très cher, surtout depuis sa réforme en 2021. Mieux vaut donc investir dans une expertise sérieuse plutôt que de risquer un contentieux. Et face à un DPE suspect, ne laissez pas traîner : vérifiez, faites une contre-expertise, et n’hésitez pas à agir rapidement. En matière d’énergie comme de droit immobilier, les erreurs se paient toujours au prix fort.